Question 1

כמה עולה לקנות דירה באתונה ב-2026?

Accepted Answer

מחיר דירה באתונה ב-2026 בשכונות מרכזיות כמו קוקאקי, טיסיו או נאה סמירני נג בטווח של 80,000-200,000 אירו לדירה ממוצעת. למר (מטר מרובע) המחירים נעים בין 1,500-3,500 אירו. כלל העלויות (מס, עורך דין, נוטריון, שיפוץ) מוסיפות כ-12-18% מעל מחיר הנכס.

Question 2

מה זה Golden Visa יוון ומה התנאים?

Accepted Answer

Golden Visa יוון היא תכנית אזרחות השקעה המעניקה תושב מתחדש ביוון למשקיעים ממדינות שלישיות בתמורת השקעה בנדלן. סף ההשקעה המינימלי הוא 250,000-800,000 אירו בהתאם למיקום הנכס (מרכז אתונה - 800,000 €, פרווריה - 250,000-400,000 €). הויזה מעניקה זכות תנועה חופשית בכל גוש שנגן ושהייה למשפחה הגרעינית, ללא דרישת מגורים במדינה.

Question 3

כמה מס רכישה משלמים על דירה ביוון?

Accepted Answer

מס הרכישה ביוון הוא 3.09% ממחיר הנכס לדירות יד שנייה. לדירות חדשות (שנבנו אחרי 2006) המס הוא 24% VAT אבל קיים פטור זמני עד 2025. בנוסף, ישלם מס תושבי נמוך מאוד (כ-0.45% בממוצע לשנה) ומס על הכנסות מהשכרה של 15-44%.

Question 4

אילו שכונות באתונה הכי כדאיות להשקעת נדלן?

Accepted Answer

השכונות הכי מבוקשות להשקעה באתונה: קוקאקי (Koukaki) - קרוב לאקרופוליס, תשואת גבוהה מ-Airbnb. פאגרטי (Pangrati) - שכונה זולה ומתפתחת בקצב מהיר. טיסיו (Thissio) - נוף האקרופוליס, מחירים גבוהים. פלאקה - קלאסית התיירותית. נאה סמירני (Neo Smyrni) - משפחתי למגורים, תשואה טובה.

Question 5

איך לגלות הונאה בקניית דירה ביוון?

Accepted Answer

הטעיות הנפוצות: קנייה ללא בדיקת שטח פיזית, הסתמכות על מתווך ועורך דין לא עצמאי (צריך עורך דין תושב יוון), התעלמות מעלויות שיפוץ (מוסיפות כ-25-40%), כניסה להשכרת Airbnb בלי רישיון EOT, ולא להוציא AFM (מספר שומר יווני) מראש. יועץ מקצועי שגר באתונה חוסך מניעת הטעויות.

Question 6

מה התשואה שאפשר לצפות מהשכרת דירה באתונה?

Accepted Answer

תשואות מהשכרות באתונה בשנת 2026: השכרות ארוכה - 4-7% תשואה נטו לשנה. השכרה לטווח קצר (Airbnb) - 6-12% תלוי בשכונה ותפוסה. קוקאקי ופלאקה מציגים תשואות הכי גבוהות. חשוב: ב-2024 הוקקה מגבלה של 60 ימי בשנה להשכרת Airbnb באזורים מסוימים במרכז אתונה.

Question 7

למה להשקיע בנדלן באתונה בדווקא עכשיו?

Accepted Answer

אתונה מציגה ב-2026 שילוב נדיר של גורמים: תשואה מעולה (5-8% לשנה בממוצע מהשכרה), מחירים עדיין נמוכים ב-50-70% פחות מתל אביב או מדריד, הזדמנויות Golden Visa לתושבות זרה, טיסה ישירה מארץ (1.5-2 שעות), אין מחסומי מטבע או מטבע זר גבוהים, ואוכלוסיה צומחת של תיירים, סטודנטים ועובדים מרחוק.

איפה לקנות דירה באתונה ב-2026 | המדריך לשכונות הכי שוות לישראלים

מדריך המשקיע ביוון